Pentru unii mumă, pentru alții ciumă: vine sau nu o nouă criză imobiliară?

„Criza imobiliară”, pe o piață scumpă, care a ajuns la nivelul de acum prin mecanismul firesc al cererii și ofertei (adică a existat cerere pentru ofertă), a ajuns să fie așteptată de ani de zile de către potențialii cumpărători care sperau și încă mai speră la o scădere dramatică a prețurilor. Cei care au stat cu banii la saltea sau la bancă și au așteptat un an-doi criza care nu a mai venit s-au trezit că, de banii cu care puteau cumpăra acum doi ani un apartament cu două camere, acum își mai permit doar o garsonieră. Iar dacă vor mai aștepta criza în continuare, riscă să se trezească la anul pe vremea aceasta că vor mai putea cumpăra doar o garsonieră confort II.

Acum, mai mult ca oricând, speranțele celor care speculează venirea unei noi crize sunt redeșteptate de creșterea dobânzilor bancare, de măsurile mai austere de creditare care se anunță, de unele articole alarmiste din presă, care anunță, pe baza unor statistici scoase din context, o scădere importantă a vânzărilor. Un sâmbure de adevăr există în aceste materiale de presă, vânzările au scăzut, însă diminuarea o raportăm la volumul foarte mare de tranzacții care se realizau până acum și care încă se mai realizează.

Nu este vorba, așadar, în acest moment, despre o criză, ci despre o temperare a pieței, normală în condițiile în care creditarea a devenit mai puțin accesibilă. Clienții cu cash însă sunt la fel de mulți, iar piața imobiliară este una sănătoasă, există ofertă și cerere pe măsură. În Cluj, cererea, chiar și acum, depășește oferta, motiv pentru care prețurile nu scad, ci stagnează sau au parte de o ușoară creștere.

În plus, înăsprirea creditării și speranțele speculanților în sensul venirii „crizei” au făcut ca, în principal, numărul „turiștilor imobiliari” să scadă (adică al celor care doar se plimbă și vizionează apartamente, fără să cumpere), păstrându-se numărul clienților serioși, al celor care apelează la agențiile imobiliare hotărâți să caute și să cumpere o proprietate.

Mai presus de toate, Clujul este privilegiat și din punctul de vedere al pieței imobiliare, din mai multe motive:

• suntem un centru universitar important, care atrage în fiecare an noi studenți care, indiferent că e criză mondială sau nu, trebuie să se cazeze undeva – majoritatea, care nu prind un loc în cămin, sunt nevoiți să închirieze sau, dacă dispun de resursele financiare, să cumpere un apartament;

• suntem atractivi ca centru IT, de servicii, mai nou de evenimente culturale, fapt care îi determină pe tot mai mulți străini să investească în orașul nostru;

• atrași de prețul chiriilor, românii plecați în străinătate, chiar dacă nu sunt clujeni, aleg să cumpere apartamente pentru o investiție în Cluj-Napoca; la fel, românii din celelalte orașe ale țării, care lucrează în România;

• calitatea vieții din Cluj, abundența locurilor de muncă îi fac pe tot mai mulți să se relocheze în Cluj, iar odată ajunși aici, noii clujeni au nevoie de o locuință.

Așadar, ca să concluzionăm, pentru „profeții crizei” și pentru cei care așteaptă o cădere dramatică a pieței, cu bucurie și nerăbdare: fie criza cât de grea, oamenii tot trebuie să locuiască undeva! Iar locuitorii Clujului sunt tot mai mulți. Inerent și proprietarii de locuințe și chiriașii.

Tudor Marc, senior broker în cadrul agenției Welt Imobiliare, un specialist așadar în domeniu, le spulberă speranțele celor care așteaptă criza:

„Din punctul meu de vedere, nu o să fie criză imobiliară. În momentul de față este o stare de expectativă, ceea ce, cel mai probabil, va duce la o stabilizare a prețurilor actuale. Nu vor mai crește, vor rămâne cam la nivelul acesta. Dar e exclusă o scădere dramatică.

În Cluj-Napoca nu au scăzut în lei foarte mult prețurile nici în 2008. Și, chiar și când au scăzut, a fost pentru o perioadă de un an. Atunci se redusese TVA-ul de la 19% la 5%, fapt care automat a tras prețurile în jos. O altă măsură de genul acesta acum nu o să se mai întâmple. Atunci euro era 3,4 lei, acum e 4,6 lei. Deci erau alte cauze, a crescut foarte mult euro în timp și au început să scadă prețurile apartamentelor în euro fiindcă prețul în euro mai jos era convenabil pentru constructori. Deci, chiar dacă au scăzut prețurile în euro, constructorii nu au trebuit să urce tare prețul/mp, pentru că a urcat euro, iar ei își plătesc oamenii în lei. Era convenabil și pentru ei.

Acum e o perioadă de expectativă, în care se vor așeza prețurile; va dura până în vara anului viitor. Oamenii vor să vadă dacă mai urcă prețurile. Cei care vor să speculeze, stau deoparte momentan, să vadă ce se mai întâmplă și cu situația economică din țară, vor să vadă cum se va mai credita, dacă programul Prima Casă va mai exista. S-ar putea să asistăm la o scădere mică a prețurilor la imobilele vechi dacă programele de creditare nu vor redeveni atractive – mă refer la dobânzi și la programul Prima Casă, dacă mai continuă anul viitor.

La imobilele noi, foarte bine localizate, cu siguranță nu vor scădea prețurile, pentru că acolo e bătaie mare!

Deci, acum e o stare de expectativă în care cei care ar lua un credit mai așteaptă să vadă ce se va întâmpla cu creditele – nu neapărat cu prețurile, ci cu creditele, cu sursele de finanțare. Iar cei care trăiesc din imobiliare sau fac speculă și-ar dori o criză care nu se va întâmpla. Ce ar trebui să se întâmple ca să vină criza? Să intre statul român în faliment. Atunci pică bursa, pică tot.

Cei care au bani cash acum degeaba țin banii la bancă pentru că chiriile oricum sunt mari și, cumpărând un apartament, câștigă de 10 ori mai mult decât ar câștiga din dobândă.

Clujul este totuși un oraș aparte față de alte orașe. Și dacă ar veni o criză mare economică, nu cred că ar fi Clujul foarte afectat, pentru că aici nu e o infuzie externă de capital și de asistați social – chiar se produce în Cluj, se produc servicii pentru care se plătește! De aceea nivelul de trai e atât de ridicat, din acest motiv prețurile sunt atât de mari! La fel este și Timișoara, la fel este, mai nou, și Iașiul! Și, în plus, oferta nu este atât de mare cum este în București, de exemplu. Adică, cererea în Cluj e mult mai mare decât oferta, care nu îndestulează cererea. Iar echilibrarea de acum, stabilizarea prețurilor se produce pe fondul situației economice și a nivelului la care au ajuns acestea, nu pentru că oferta ar satisface total cererea.

Sunt clienți din afara țării care cumpără în Cluj considerând că orașul merge înainte, că se dezvoltă foarte frumos; cumpără mai multe apartamente pentru a le închiria pe termen lung. Există și tipul acesta de clienți care văd Clujul drept o investiție pe viitor, pe termen foarte lung. Pe ei nu îi interesează condițiile de moment, ei închiriază timp de 10-20 de ani. Ei apreciază dezvoltarea economică a orașului și văd un potențial foarte mare pentru el, indiferent de ce se întâmplă la București. Deja, Clujul e destul de independent de fondurile care vin de la București. Are fonduri importante produse pe plan local.

Eu văd realist lucrurile, nu optimist sau pesimist. Sunt mai puține vânzări ca anul trecut, e adevărat. Numărul de tranzacții e cu 30% mai mic, dar și prețurile sunt cu 20-30% mai mari. Au scăzut tranzacțiile dintr-un volum foarte mare la un volum normal.

Au scăzut tranzacțiile cu apartamente vechi și cu credite. Datorită ratei dobânzilor și a politicilor naționale, a scăzut numărul de tranzacții - explicația este foarte simplă! Nu s-a întâmplat în nici un an ca băncile să mai aibă fonduri pentru Prima Casă în luna noiembrie, fără rectificare bugetară. Acum mai au din stocurile din vară; de obicei, în octombrie se suplimenta plafonul, dar acum nu e cazul, acum își doresc clienți ca să își elimine plafoanele. Asta, din cauza dobânzilor, datorită ROBOR-ului. Deci, există un mic segment care s-ar putea să sufere acum, problema creditării afectează direct piața imobilelor vechi, care se tranzacționează, majoritatea, cu credit, spre deosebire de cele noi, foarte bine localizate, care se contractează chiar din faza de proiect, pentru că oamenii își doresc un apartament nou în Centru. Imobilele noi, aflate în zone bune, sunt foarte profitabile!”

Bogdan Petru, broker în cadrul Welt Imobiliare, consideră, de asemenea, că nu este cazul acum să ne gândim la o criză imobiliară:

„Nu cred că se va întâmpla foarte curând, pentru că oamenii încă sunt în modul acesta de cumpărare și e posibil să fie acum doar o perioadă scurtă de acalmie, apoi să se reia vânzările în ritmul în care am fost obișnuiți. Mai ales pe Cluj, cred că nu este cazul, cererea fiind încă mare.

Semnele unei crize ar fi scăderea numărului de cereri și tendințele pot fi influențate și de anumite articole care au apărut în presa locală și centrală. Scăderea anunțată a numărului de tranzacții mi se pare o exagerare. În momentul acesta, noi nu avem același număr de cereri, a scăzut clar numărul de cereri, dar dintr-un volum mare și acum clienții care există sunt serioși, nu sună doar să se informeze și nu solicită vizionări doar pentru a se informa. Deși e o oarecare acalmie, prețurile nu sunt în scădere la nivel local. Și la chirii, și la vânzări, prețurile sunt destul de mari în continuare.

De ce de abia așteaptă unii să vină criza? Sunt persoane care vor să profite de lucrul acesta și așteaptă o oarecare scădere a prețurilor pentru a cumpăra. Dar, cât timp încă creditele bancare se aprobă și sunt la un nivel mulțumitor, nu cred că poate veni o criză. Depinde foarte mult și de nivelul de creditare. Dacă băncile oferă în continuare credite, atunci piața imobiliară ar trebui să meargă pe aceeași frecvență ca și până acum.

Sunt clienți care pot aștepta, care nu sunt presați să cumpere imediat, dar alții sunt presați de timp. Într-adevăr, prețurile sunt, în acest moment, mari față de cele cu care eram noi obișnuiți acum doi ani, au crescut prețurile de atunci. Dar mi se pare că și ceea ce se oferă începe să fie mai calitativ. Se pune accent pe calitate, în ultimul timp. Dezvoltatorii care construiesc acum majoritatea sunt cu experiență, te poți baza pe ei și în ceea ce privește calitatea, dar și ca siguranță că vor termina proiectele.

Dacă va fi o scădere a prețurilor, nu va fi o scădere bruscă. Depinde foarte mult piața imobiliară de nivelul de creditare. Cât timp lucrurile se mișcă din acest punct de vedere, nu vor scădea prețurile. Sunt și mulți clienți cu cash, mai ales cei din străinătate. Aceștia au înțeles că, pe piața imobiliară din Cluj, mai ales, e foarte profitabilă investiția. Raportând prețul de cumpărare și prețul de închiriere, la Cluj ai un avantaj față de cazul în care ai cumpăra un apartament în afara țării, să îl închiriezi. Prețurile sunt mult mai mari încă, în Europa de Vest, la cumpărare. În Cluj, cumpărarea unui apartament reprezintă acum o bună investiție”, conchide brokerul Welt Imobiliare.