Evoluţia pieţei imobiliare din România şi Europa în 2012

De la mijlocul anului 2011 scăderea preţurilor a fost în medie de 3%, ajustare nesemnificativă, aşa încât se poate afirma că preţurile au fost relativ stabile. O scădere evidentă a preţurilor am avut doar la “stocurile cu vânzare lentă” din categoria imobilelor mai scumpe, în special vile si terenuri cu 5-6 zerouri în preţ. Pentru a realiza mai bine stadiul în care se găseşte piaţa imobiliară la debutul anului 2013 este nevoie să facem o scurtă retrospectivă a acesteia.

În prima parte a acestui an se împlinesc 5 ani de criză, ce au urmat perioadei de boom imobiliar. Au fost trei ani de declin, urmaţi de doi ani de redresare lentă, de convalescenţă, aşa aş caracteriza foarte succint evoluţia pieţei imobiliare din România în acest timp. Începând cu primăvara anului 2008, moment în care preţurile au atins nivelul de vârf pe piaţa imobiliară românească, până în vara anului 2011 preţurile imobilelor din România au scăzut vertiginos. Evoluţia pieţei imobiliare din aceşti ani a adus în actualitate zicală care spune că “orice urcuş are şi coborâş”. Scăderea preţurilor a fost foarte accentuată în primul an de criză, când valoarea imobilelor a fost ajustată cu circa 50% şi mai temperată în următorii doi ani, adică din 2009 până în 2011. După perioada boom-ului imobiliar şi cea a declinului ne aflăm în faza de redresare lentă a pieţei. Această perioadă se caracterizează prin: stabilizarea preţurilor, precauţie şi timiditate din partea jucătorilor din piaţă, continuarea selecţiei profesioniştilor din acest domeniu, piaţa dinamică pe segmentul vânzărilor de locuinţe cu preţuri mai mici de 60.000 Euro şi a inchirierilor la toate tipurile de imobile. 

După atingerea pragului inferior, a sosit în sfârşit vremea “păcii” între cumpărători şi vânzători. În primii trei ani de criza mărul discordiei între cumpărători şi vânzători a fost preţul, aşteptările părţilor fiind foarte diferite. După de trei ani de expectativă şi neîncredere, cererea s-a întâlnit cu ofertă şi cumpărătorii îşi dau tot mai des mâna cu vânzătorii. În prezent cumpărătorii se gândesc “de 10 ori“ până acţionează. Analizează, compară şi aleg cu atenţie banca creditoare, agenţia imobiliară, imobilele vizionate şi notarul public. Conştiente de riscul valutar băncile sunt şi ele precaute şi iau măsuri pentru minimizarea riscului atunci când acordă împrumuturi populaţiei. Nivelul scăzut de acordare a creditelor a fost compensat parţial de programul Prima Casă, care va deveni în acest an Noua Casă. 

Există încercări timide de acţiune din partea dezvoltatorilor imobiliari sau a investitorilor. Vânzarea de apartamente noi s-a făcut mai mult de pe stocul rămas dinainte de anul 2009 fapt ce a creat un deficit de oferta în sectorul construcţiilor noi.Numărul de agenţii imobiliare a scăzut drastic făcându-se astfel, selecţia adevăraţilor profesioniştii din domeniul imobiliar.Un număr mai mic de tranzacţii a fost la terenuri şi vile. O dinamică bună a vânzărilor s-a înregistrat la locuinţele cu preţuri până la 60.000 Euro. Relocarea frecvenţă a firmelor care urmăresc reducerea costurilor cu chiriile a contribuit la bună funcţionare pe piaţă a spatiilor de birouri si a spatiilor comerciale. 

Privim cu rezervă studiul realizat de portalul globalpropertyguide.com conform căruia preţurile locuinţelor din România au avut în anul 2012 o scădere de peste 10%. Sursa citată mai arată că ţara noastră are a cincea mare scădere de preţuri din Europa, după Olanda, Spania, Grecia şi Irlanda. Pe prima poziţie se află Irlanda, cu un minus de 13,17% în primele nouă luni ale aceşti an, faţă de aceeaşi perioadă din 2011. Grecia s-a clasat pe locul doi, cu o reducere de 12,47%, aceasta fiind urmată de Spania (-11,87%), Olanda (-11,43%) şi România (-10,07%)."Piaţa rezidenţială din România se menţine pe scădere şi în acest an, iar economia se aşteaptă să stagneze în acest an", apreciază sursa citată.Din cele 23 de ţări europene incluse în studiu, 14 au înregistrat scăderi de preţuri, şi în doar 9 dintre acestea preţurile apartamentelor au avut creşteri." Multe dintre pieţele europene continuă să sufere. Acestea sunt Portugalia, cu o scădere a preţurilor de 9,7%, Croaţia (-8,03%), Polonia (-7,64%), Bulgăria (-6,84%), Ucraina (-4,41%), Lituania (-4,36%), Slovacia (-4,13%), Rusia (-3,98%), Marea Britanie (-3,97%) şi Suedia (-3,17%). Toate acestea, cu excepţia Slovaciei şi Suediei, au înregistrat scăderi ale preţurilor caselor şi în ultimul trimestru", se arată în studiu.Sunt şi pieţe din Europa unde preţurile au avut un avans în acest an. Austria, una dintre acestea, a avut o creştere de 7,53%, în timp ce în Norvegia locuinţele s-au scumpit cu 6,55%. Alte pieţe europene au avut creşteri moderate ale preţurilor comparativ cu anul precedent, printre acestea Turcia (4,96%), Lituania (3,38%), Elveţia (3,27%), Germania (3,16%), Estonia (2,62%) şi Islanda (2,28%).

Valentin T, Welt Imobiliare