Dezvoltarea economică și creșterea populației au făcut ca achizițiile imobiliare să ofere la Cluj profitabilitate garantată

Diverse
30/07/2021

Dezvoltarea economică și creșterea populației au făcut ca achizițiile imobiliare să ofere la Cluj profitabilitate garantată

Un raport elaborat de Banca Mondială, publicat recent, analizează demografia județului Cluj, oferind informații relevante pentru domeniul imobiliar, influențat puternic de structura, densitatea și mișcarea populației. Datele studiului World Bank ne arată faptul că dezvoltarea economică și creșterea populației au făcut ca achizițiile imobiliare să ofere la Cluj profitabilitate garantată.

Prețurile ridicate și volumul susținut al tranzacțiilor imobiliare din Cluj-Napoca și din zona metropolitană sunt strâns legate de sporul demografic înregistrat de capitala Transilvaniei în ultimele două decenii.

În context național, situația demografică a Clujului este una de excepție:

„În ultimii zece ani, la populația cu domiciliu se mai adaugă în medie, anual, trei locuitori (2.99 la mie)”, notează studiul Băncii Mondiale, asta în timp ce la nivelul țării statisticile înregistrează scăderi.


Cluj-Napoca, un magnet pentru populație


Potrivit datelor oficiale, 53,3% din populația județului Cluj este concentrată în municipiul Cluj-Napoca și în comunele învecinate. Comuna Florești se evidențiază drept așezarea rurală cu cea mai mare populație din România, cu 38 257 locuitori la 1 ianuarie 2019. Comunele Baciu și Apahida depășesc, de asemenea, numărul de 10 000 de locuitori. 

Aceste cifre sunt în deplin acord cu cererea ridicată de proprietăți în arealul urban reprezentat de municipiul reședință de județ care atrage magnetic tot mai multă populație. 


„După anul 2004, județul Cluj a devenit una dintre destinațiile importante ale migrației cu precădere interne. Acest lucru se datorează factorilor de atragere a noi persoane, care migrează către Cluj în contextul dezvoltării economice a județului și apariției de noi locuri de muncă foarte bine plătite. (...) Se poate constata faptul că procesul de aglomerare a unităților rurale periurbane orașului Cluj-Napoca începe mai devreme de anul 2007, moment în care a fost constatată prima valoare pozitivă la nivel de județ a sporului total și o evoluție în sens de creștere a populației județului. De asemenea, valoarea tot mai mare a ritmului anual de creștere a numărului de persoane domiciliate pe raza județului se datorează tocmai acestor arii geografice care încă din anul 2002 încep să cumuleze un număr tot mai ridicat de populație”, arată raportul World Bank.


Potrivit studiului citat, persoanele adulte de vârstă activă reprezintă, la nivelul județului Cluj, circa 60-70% din populația totală. Sporul de populație tânără din ultimele decenii a susținut o piață imobiliară care a înflorit în Cluj-Napoca și în zona metropolitană, unde cererea crescută pentru cumpărare și închiriere a fost dată, în mare parte, de necesitățile locative ale celor care au venit la Cluj pentru locuri de muncă mai bine plătite și pentru posibilitățile educaționale de top pe care le oferă municipiul. Floreștiul, în special, datorită apropierii de Cluj și a prețurilor mai reduse de tranzacționare, a cunoscut o creștere accelerată a densității populației, cu o diferență de 436 de locuitori/km2 între 2019 și 2010, comparativ cu o diferență între 35 și 40 de locuitori/km2 în cazul Apahida, Cluj-Napoca și Baciu.


Conform raportului Băncii Mondiale, județul Cluj are o populație mai puternic urbanizată, comparativ cu situația la nivel de țară, o populație numeroasă tânără și foarte tânără:

„Numărul de persoane sub 15 ani este vizibil mai mare comparativ cu cel al persoanelor aflate la vârsta de pensionare, fapt care indică existența unui potențial de creștere naturală foarte important. Numărul ridicat de persoane aflate la vârsta de ocupare pe piața muncii, urmat de cel al copiilor și abia mai apoi de cel al persoanelor vârstnice sugerează o situație demografică favorabilă a structurii de vârste în județul Cluj.”


Populația rezidentă la 1 iulie 2018 la nivel de județ avea o vârstă medie egală cu 41.6 ani, iar media de vârstă pentru populația cu domiciliul, în aceeași perioadă, era de 42.2 ani. O populație cu o asemenea structură asigură (și poate asigura pe termen lung) o piață imobiliară cu o cerere puternică pe segmentele de închiriere și cumpărare, tinerele familii având necesități locative în creștere (mai multe camere, odată cu apariția unui copil, o locuință mai aproape de școală ș.a.).


„Apariția de noi oportunități pentru muncă mai bine plătită, alături de dezvoltarea unei culturi de consum de nișă ce permite un stil de viață cosmopolit, au atras în Cluj-Napoca și în jurul acestuia, o populație mobilă, tânără, ale cărei perspective pot fi orientate fie înspre stabilirea definitivă, fie înspre forme diferite de mobilitate precum ar fi cea de tip transnațional. Apariția noilor industrii care necesită o forță de muncă cu calificare înaltă, precum sectorul IT sau alte tipuri de servicii creative, dar nu numai, atrage absolvenți de studii universitare și postuniversitare și îi determină să rămână în județ. În termeni de carieră, astfel de oportunități sunt adesea percepute ca fiind căi de succes care trebuie urmate după absolvirea studiilor. (...) Comuna Florești este una dintre unitățile administrative cu cea mai tânără populație la nivel național. De asemenea, Cluj-Napoca este un pol de atracție pentru persoanele tinere”, notează specialiștii Băncii Mondiale. 


Stabilirea definitivă a tinerilor în Cluj înseamnă automat necesitatea unei locuințe. Și nu vorbim despre un trend temporar, ci despre un fenomen care se manifestă deja de aproape două decenii. 

„Începând cu anul 2004 până în 2018, soldul schimbărilor de domiciliu rămâne pozitiv și urmează o tendința de creștere. Acest lucru indică faptul că tot mai multe persoane își stabilesc domiciliul pe raza județului. (...) Se observă că migrația spre județul Cluj este una regională, județul și în special orașul Cluj-Napoca atrăgându-și forța de muncă din județele adiacente”, precizează experții World Bank.


Profitabilitatea garantată a investițiilor imobiliare


În contextul creșterii populației, specialiștii Băncii Mondiale constată, în studiul lor, „profitabilitatea garantată” a investițiilor imobiliare la Cluj:

„O altă explicație pentru creșterea numărului de imigranți definitivi în Cluj din ultimii ani este legată de investițiile în imobiliare pe care aceste persoane le-au realizat, iar în acest mod au putut obține domiciliul oficial în județ. Datorită impozitelor relativ reduse pentru proprietăți multiple și datorită dezvoltării economice alături de creșterea populației din această regiune a județului, achizițiile în imobiliare sunt văzute în termeni de profitabilitate garantată. În contextul prețurilor foarte mari pentru închirierea de locuințe, aceasta devine o nouă sursă importantă de venit în rândul micilor investitori. Această explicație poate fi aplicată și în cazul migrației interne, unde am observat o creștere a stabilirilor cu domiciliul în județul Cluj. De asemenea, nu trebuie neglijată dezvoltarea economică a orașului Cluj-Napoca din ultimii ani, care a adus cu sine noi oportunități de muncă și o creștere a vitalității sociale și culturale. Aceștia sunt factori importanți care contribuie la motivațiile de revenire în țară”, notează experții World Bank.

Iar la Cluj nu revin numai cei din diaspora. Municipiul atrage și numeroși cetățeni străini, pentru care, de pildă, în perioada 2007-2019 au fost eliberate peste 23 000 de permise de ședere.


În aceste condiții, prognozele pe termen lung ale specialiștilor Băncii Mondiale sunt optimiste în privința demografiei Clujului (și, implicit, și în privința sectorului imobiliar clujean):

„Conform variantei intermediare a proiecției demografice, populația județului Cluj va continua să crească până în anul 2060. Această dinamică prognozată pentru județul Cluj se află în contrast cu situația la nivel național sau regional. Dacă în cazul Clujului populația ar urma să crească cu 3 procente, în cazul României, populația va recunoaște un declin cu o valoare de -22%, iar regiunea Nord-Vest cu o valoare de -14%. Aceste date scot în evidență caracteristica de pol de creștere a județului Cluj și mai ales a municipiului Cluj-Napoca și comunele din aria periurbană”, conchid specialiștii World Bank.


Cum creșterea populației înseamnă automat o cerere crescută pentru închirierea și cumpărarea de locuințe, domeniul imobiliar are prognozată o viață lungă și sănătoasă, iar investițiile în proprietățile de la Cluj se vor dovedi pe viitor unele profitabile.


Consilierii Welt Imobiliare vă pun la dispoziție o gamă largă de apartamente și case, pentru toate gusturile și bugetele!