Cumpărarea imobilelor executate silit – între oportunitate şi risc

Cât se poate de neplăcute sunt situaţiile în care clienţii băncilor îşi pierd casele pentru neplata creditelor ipotecare. În dicţionarul explicativ al limbi române, în dreptul cuvântului silit găsim o definiţie încărcată de termeni negativi: Silit - Care este făcut fără voie, fără tragere de inimă, cu silă; forțat, constrâns, nevoit, obligat. Ne putem imagina că probabil exact aşa, ca şi în definiţia din DEX, îşi părăseşte casa un client ajuns în situaţia de executare silită…  “fără voie, fără tragere de inimă, cu silă, forțat, constrâns, nevoit, obligat”. 

Avem un tablou în care avem pe de o parte oamenii obligaţi să-şi părăsească casele executate silit pentru neplata debitelor, iar pe de altă parte avem bancherii care vor să-şi recupereze creditele prin intermediul executorilor. Întregesc acest tablou vânătorii de chilipiruri, participanţii la licitaţiile publice, clienţi atraşi de preţuri tentante. Aceştia din urmă, clienţii amatorii de chilipiruri, ar trebui să fie foarte atenţi la toate aspectele juridice ale unei astfel de tranzacţii. Preţul de strigare poate fi atractiv, dar acesta, de cele mai multe ori, nu este şi preţul plătit în final. O astfel de achiziţie nu este nici pe departe atât de simplă pe cât pare la prima vedere. În acesta procedură judiciara debitorul sau o terţă persoană interesată poate formula contestaţii la executare care pot produce întârzierea sau chiar desfiinţarea unora dintre actele întocmite de executorul judecătoresc. Procedura poate fi întreruptă sau prelungită de eventualele contestaţii formulate de debitor sau de terţi interesaţi. 

Numărul mare de clienţi “rău platnici”, a celor care nu au mai plătit ratele la creditele ipotecare, au determinat băncile să caute soluţii de recuperare a debitelor. Restructurarea creditelor este o soluţie pe care băncile o oferă debitorilor, soluţie care convine bancherilor mai ales în situaţiile în care în prezent valoarea de piaţă a bunului creditat este mai mică decât împrumutul acordat. În situaţiile limită în care băncile creditoare au constat că nu-şi mai pot recupera împrumuturile acordate acordate apelează la executarea silită a bunurilor garantate cu o ipotecă. Casele sau apartamentele ipotecate se valorifică printr-o vânzare la licitaţie, cu ajutorul unui executor judecătoresc sau executor bancar, după caz. Băncile scot la licitaţie tot mai mai multe locuinţe executate silit. La prima licitaţie preţul de pornire este cel de evaluare, pentru ca, la fiecare nouă licitaţie să scadă. "Există poate oferte care în condiţiile scoaterii la licitaţie pot avea un preţ foarte bun. Acum, cine-şi închipuie că este plin de chilipiruri la licitaţiile prin care se execută silit active aferente unor credite neperformante se uită în direcţia greşită; întotdeauna este un raport între atractivitatea bunului respectiv şi interesul pentru acesta", spune Ionuţ Stanimir, director comunicare la o bancă comercială.

Cei care vor să participe la licitaţiile organizate de bănci trebuie să depună o cauţiune de 10% din valoarea imobilului pe care doresc să-l cumpere. Înainte de a face acest lucru e bine să verificaţi cine este proprietarul locuinţei, dacă executarea silită este justificată şi, foarte important, dacă imobilul este locuit. "În ipoteza în care bunul dobândit prin adjudecare are chiriaşi sau are persoane care ocupă respectivul imobil, se pune problema evacuării lor (...) Evacuarea poate să dureze şase luni într-o situaţie fericită, pentru că o vorbă de o acţiune în instanţă, sau un an şi jumătate într-o situaţie mai nefericită", este de părere avocatul Mihai Voicu. Cei care cumpără o casă locuită de chiriaşi se vor putea muta în noua lor locuinţă după ce expiră contractul acestora. În plus, există şi riscul ca dreptul de proprietate al cumpărătorului să fie contestat. "Odată parcursă procedura executării silite şi actul de adjudecare înscris în Cartea Funciară, orice contestaţie împotriva dreptului de proprietate se mai poate face de către un strain, un terţ, numai într-un termen de 3 ani. În cazul unei cumpărari obişnuite, orice persoană care invocă un drept care poate invoca un drept asupra respectivului bun se poate prezenta într-un termen de 30 de ani", mai adaugă Mihai Voicu. Termenul mai redus de contestare arată că riscurile sunt mai mici în cazul achiziţiilor de locuinţe executate silit, explică avocaţii. În prezent, băncile au de vânzare câteva mii de locuinţe executate silit.

Sursa: www.money.ro

Valentin T, Welt Imobiliare