2018, ultima șansă pentru o primă casă spațioasă la Cluj?

2018, ultima șansă pentru o primă casă spațioasă la Cluj?

Limitarea gradului de îndatorare a populației pentru accesarea unui credit ipotecar din 2019 și scăderea plafonului pentru programul Prima Casă (care ar putea dispărea cu totul în următorii ani) sunt două măsuri economice care ar putea îndepărta potențialii cumpărători de casa mult dorită. Dacă aceste măsuri vor deveni realitate în viitorul apropiat și mediu, înseamnă că noiembrie și decembrie 2018 pot reprezenta o ultimă șansă pentru unii cumpărători care își doresc o primă casă spațioasă la Cluj, orașul unde prețurile sunt deja greu accesibile pentru cei cu posibilități financiare reduse.

Limitarea gradului de îndatorare a populației

La mijlocul lunii octombrie 2018, BNR anunța printr-un comunicat de presă modificarea condițiilor de creditare:

„Consiliul de Administrație al BNR a adoptat astăzi, 17 octombrie a.c., Regulamentul pentru modificarea și completarea Regulamentului Băncii Naționale a României nr. 17/2012 privind unele condiții de creditare, cu modificările și completările ulterioare. Conform noilor prevederi, nivelul maxim al gradului de îndatorare va fi de 40% din venitul net la creditele în lei și 20% la cele în valută. Gradul total de îndatorare se determină ca pondere a obligaţiilor totale lunare de plată raportate la venitul net lunar. Rata maximă de îndatorare este majorată cu 5 puncte procentuale pentru creditele aferente achiziționării primei locuințe ce urmează a fi ocupată de debitor. Regulamentul se aplică atât instituţiilor bancare, cât şi IFN.”

De asemenea, ca facilități pentru creșterea sustenabilă a activității de creditare a populației, BNR mai anunța:

„ - reguli mai permisive pentru achiziționarea primei locuințe ce urmează a fi ocupată de debitor

 - neaplicarea limitei gradului de îndatorare pentru maxim 15% din portofoliul de credite noi destinate persoanelor fizice, la nivelul fiecărui creditor

 - reducerea birocrației bancare pentru acordarea unei credit.”

Conform BNR, „toate solicitările de credit formulate înainte de 1 ianuarie 2019, inclusiv cele aferente unor programe guvernamentale adresate clienților persoane fizice, precum programul Prima Casă, se vor soluționa pe baza reglementării de la momentul depunerii cererii la bancă, chiar dacă acordarea creditului are loc după 1 ianuarie 2019”. Așadar, dacă sunteți deja la limită cu suma necesară pentru apartamentul dorit, pe care v-o poate acorda banca pe baza veniturilor nete, acum este momentul să căutați un apartament și să aplicați pentru un credit. După 1 ianuarie 2019, s-ar putea să fie prea târziu.

În privința refinanțărilor, „creditele acordate exclusiv în scopul rambursării datoriilor aferente creditelor contractate anterior intrării în vigoare a proiectului de regulament sunt exceptate de la noile cerințe privind gradul de îndatorare. Acest lucru nu este valabil, însă, pentru refinanțările ce presupun și acordarea unui credit suplimentar celui/celor existent(e).”

„Modificările la regulament se publică în Monitorul Oficial al României şi intră în vigoare începând cu 1 ianuarie 2019”, a stipulat BNR.

Banca Națională a României ne oferă și un exemplu al impactului estimat al noului regulament, raportat la o persoană cu venitul net de 3000 de lei – dacă până acum aceasta putea contracta un credit cu o rată maximă lunară de 1413 lei, din 2019 rata nu va mai putea depăși 1200 de lei. Cum se traduc, în termeni simpli, măsurile prognozate? Potențialii cumpărători vor putea lua credite mai mici de la bancă. Însă diminuarea sumelor care vor putea fi împrumutate ar putea însemna la Cluj chiar imposibilitatea unui împrumut (și a unei achiziții), fiindcă cei care nu au venituri substanțiale nu se vor mai încadra pentru a lua un credit care să le acopere valoarea locuinței pe care și-o doresc. Deja există și cereri nerealiste pe piață, clienți care își caută un apartament mult sub valorile reale de tranzacționare, vânătorii de ponturi constatând însă, la finalul vânătorii, că superoferte nu există la Cluj, că proprietarii nu își vând proprietățile mult sub prețul pieței decât în cazul în care apartamentele lor sunt în acte poduri, pivnițe sau garaje (uneori, prețul nu scade cu mult nici în aceste cazuri). Scăderea gradului de îndatorare înseamnă, așadar, scăderea sumei care poate fi împrumutată de la bancă pentru cumpărarea unui apartament.

Pe cei care se încadrează acum la o sumă mare, măsura nu îi va afecta sau îi va afecta într-o mai mică măsură, pentru că ei vor putea în continuare găsi pe piață o proprietate care să se muleze atât cerințelor, cât și bugetului lor.

Însă pentru cei care pot contracta acum un credit doar de maximum 60.000 de euro, de exemplu, și își doresc un apartament de 2 camere la Cluj, scăderea gradului de îndatorare va însemna imposibilitatea achiziționării locuinței mult dorite, pentru că banca nu le va mai acorda suma necesară. Pentru a evita acest lucru, potențialii cumpărători încă mai au la dispoziție ultimele două luni din acest an, în care își pot găsi un cămin, în condițiile de creditare de acum. 

Ce va fi de la anul? În instabilitatea care ne caracterizează mediul economic, politic, fiscal și financiar de la Revoluție încoace, orice e posibil. Dacă noile regulamente de creditare se vor pune în practică, noua realitate îi va surprinde pe mulți într-un mod neplăcut. Creditele vor fi mai greu de contractat, pe de o parte, iar apartamentele care vor putea fi cumpărate cu sumele creditate vor fi mai greu de găsit. Cine poate lua acum un credit pentru un apartament de două camere, la anul riscă să mai poată cumpăra doar un apartament cu o cameră. Dacă mai luăm în considerare și posibila creștere a dobânzilor și a prețurilor apartamentelor, cei care își doresc un apartament mai mare, la un buget mai mic, ar trebui să se grăbească pentru a nu pierde poate ultimul tren pentru ei, pentru o lungă vreme.

Scăderea plafonului pentru programul Prima Casă

Plafonul Fondului Naţional de Garantare pentru Programul Prima Casă se diminuează de la un an la altul, prognoza pentru următorii 3 ani fiind una negativă. Într-un final, programul ar urma să dispară. Ofertele băncilor pentru credite ipotecare sunt acum similare acestui program, dobânzile sunt apropiate, doar avansul mai mic, de 5%, mai constituie un punct de atracție pentru Prima Casă. Prima Casă a avut un rol important în piața imobiliară începând din anul 2009, de când a fost lansat, însă acum, conform informațiilor vehiculate în spațiul public de către specialiștii din mediul economic, acesta pare a fi pe ultima sută de metri. Odată cu implementarea măsurii scăderii gradului de îndatorare, ținând cont și de rata crescută datorită ROBOR-ului și a avansului inițial de doar 5%, Prima Casă se va dovedi, din 2019, oricum, un tip de creditare mai puțin utilă celor care își doresc un apartament de 2-3 camere, al cărui preț va depăși posibilitățile de îndatorare ale celor care țintesc fondurile Prima Casă.

Așadar, pentru cumpărătorii care nu dispun în acest moment de un avans mai mare de 5%, pentru cei care sunt astfel obligați să apeleze la programul Prima Casă, acum este momentul cumpărării locuinței mult dorite, în 2018, când condițiile de creditare sunt mai favorabile.

Cei care așteaptă o scădere a prețurilor, o blocare a pieței, o criză imobiliară, o spargere a „bulei”, riscă din 2019 să rămână doar cu așteptarea. Potențialii cumpărători cu venituri mari nu vor fi foarte afectați de scăderea gradului de îndatorare, de diminuarea fondurilor pentru Prima Casă, pentru că ei dispun de cei 15% necesari pentru avansul unui credit ipotecar pentru care își permit și rata, care nu le depășește 40% din venituri, însă cei cu salarii mici vor fi puternic afectați, chiar până la punctul de a nu mai putea achiziționa un apartament sau de a fi nevoiți să cumpere unul mai mic, cu o cameră în minus sau într-o zonă mai aproape de periferie decât de Centru.
În piața imobiliară, o bună cunoaștere a realităților economice și o doză sănătoasă de realism ne pot salva de așteptări nefructuoase și de decizii păguboase. După toate datele din prezent, acum, la finalul anului 2018, este momentul să cumpărăm locuința mult dorită, mai ales dacă o vom plăti printr-un credit. Brokerii Welt Imobiliare vă stau la dispoziție pentru a vă ajuta să găsiți casa în care să vă simțiți acasă!