Afiseaza meniu

Studii de piata

Piata imobiliara clujeana a fost foarte dinamica in ultimii ani, cumpararea unui apartament in Cluj Napoca fiind o investitie profitabila.

S-au tranzactionat apartamente in blocuri vechi, construite inainte de anul 1990, dar mai ales apartamente in blocuri noi, in constructii noi de ansambluri rezidentiale, unde cumparatorii au putut opta pentru achizitionarea de apartamente semifinisate sau pentru apartamente cu dotari si finisaje moderne.

Piata chiriilor a functionat si ea din plin in tot cursul anului 2008, fiind chiar foarte dinamica in a doua parte a anului cand zeci de mii de studenti din univesitatile de stat sau private au solicitat apartamente sau garsoniere pentru inchiriat.

Acest fapt a incurajat investitorii, mai putini ca in in anii precedenti, sa cumpere garsoniere sau apartamente cu 1 sau 2 camere in Cluj pentru inchiriere. Cererea de apartamente in orasul Cluj Napoca a crescut permanent in ultimii ani, astfel incat preturile apartamentelor vechi a inceput sa urce. Sectorul imobiliar din Romania a fost in ultimii ani unul dintre cele mai profitabile din Uniunea Europeana, ceea ce a dus la o crestere exploziva a constructiilor de ansambluri de apartamente si garsoniere.

La inceputul anului 2008, apartamentele situate in cartierele Clujului au ajuns sa se tranzactioneze la preturi medii de 1500 Euro/mp util, iar in zona centrala a orasului un apartament se vindea cu peste 2000 Euro/mp util. In anul 2008 s-a mentinut interesul pentru apartamente in imobile noi, peste 80% din totalul apartamentelor tranzactionate fiind situate in imobile noi. Asta nu inseamna ca apartamentele vechi nu vor mai fi atractive, mai ales dupa ce a avut loc o scadere a preturilor acestora.

Locatia, accesul rapid la mijloacele de transport, la magazine, la institutiile de invatamant si extrasul de carte funciara sunt elemente care vor mentine atractivitatea cumparatorilor pentru apartamentele din constructiile ridicate pana in anul 1990. Suprafetele generoase, compartimentarile moderne, discount-urile si modalitatile flexibile de plata oferite de dezvolatatori pentru achizitionarea apartamentelor din constructiile noi au mentinut pana acum cererea de cumparare la un nivel inca acceptabil. Dupa ce in ultimii ani am asistat la o activitate efervescenta a pietei imobiliare, manifestata pe un trend ascendent al preturilor si acces facil la credite imobiliare sau ipotecare, asistam acum la o scadere a numarului tranzactiilor si la o reasezare a preturilor. La sfarsitul anului 2007 prognozam o calmare a pietei imobiliare si o scadere a preturilor la unitatile locative din constructiile vechi, lucru firesc si previzibil atata timp cat inca de la inceputul anului s-a inregistrat o rasturnare de situatie in ceea ce priveste ponderea vanzarilor de apartamente noi in raport cu cele vechi, acestea din urma fiind surclasate in primul rand de pretul pe mp construit mult mai mic al apartamentelor noi.

"Apetitul" romanilor pentru cumpararea de locuinte a fost temperat incepand cu jumatatea a doua a anului 2008 imediat dupa aparitia crizei finaciare mondiale, urmata imediat de restrictionarea creditarii prin noile norme impuse bancilor comerciale de catre BNR. Scumpirea creditelor si lipsa lichiditatilor au incetinit si mai mult ritmul tranzactiilor imobiliare. Tot mai putini sunt cei care pot accesa azi un credit ipotecar, marea masa a cumparatorilor, respectiv cei cu veniturii medii sau mici fiindu-le practic "interzisa" creditarea iar o parte din cei cu venituri mari si care dispun de lichiditati preferand pentru moment espectativa.

In ciuda conjuncturii economice potrivnice unei desfasurari normale a activitatii pe piata imobiliara si a scaderii drastice a numarului tranzactiilor imobiliare este corect sa privim piata imobiliara actuala mai degraba ca trecand printr-un proces de maturizare si de o reasezare a preturilor, proces care la urma urmei ar fi avut loc cu sau fara aceasta criza mondiala mediatizata excesiv.

Vanzatorii obisnuiti cu preturi ridicate nu doreau sa vanda la pretul oferit de client, iar clientii s-au vazut in situatia de a nu putea lua un credit imobiliar care sa acopere suma ceruta, asa incat cererea s-a intalnit mai greu cu oferta in aceasta perioada. Preturile ceva mai ridicate ale apartamentelor din Cluj Napoca si posibilitatile reduse de cumparare ale clientilor au dus la dezvoltarea constructiilor in localitatile limitrofe: Floresti, Apahida, Baciu sau Gilau. Ponderea clujenilor cu venituri medii fiind una substantiala, cererea de cumparare se va mentine la un nivel rezonabil, iar preturile vor fi dictate asa cum este firesc de raportul dintre cerere si oferta si nicidecum de zvonuri sau de tot soiul de previziuni aparute in mass media.

Romania este o tara de proprietari, o situatie care nu este specifica tarilor occidentale dezvoltate, unde preturile proprietatilor sunt suficient de mari pentru ca acestia sa opteze majoritar pentru inchiriere. In pofida unor conjuncturi economice nu tocmai favorabile, romanii au preferat intotdeauna sa faca eforturi pentru a deveni proprietari, in loc sa fie chiriasi, aceasta ultima postura fiind acceptata doar ca o situatie temporara pana la trecerea la statutul de proprietar.

De altfel, putini sunt cei care s-ar putea obisnui cu postura de chirias, intr-o tara in care ponderea cea mai mare din fondul locativ existent la sfarsitul anului 2007 o reprezintau locuintele aflate in proprietate majoritar privata (aproximativ 98%). Daca la acest capitol statisticile arata bine pentru noi, nu acelasi lucru se poate spune despre calitatea locuirii, respectiv numarul de mp utili ce revin unei persoane. In timp ce in statele din uniunea europeana, unui locuitor ii revin in medie peste 36 mp utili, unui roman ii revin circa 25 mp utili.

Piata imobiliara clujeana va ramane si in anii urmatori una activa si dinamica, Clujul fiind un puternic centru universitar care beneficiciaza de un potential economic mult mai ridicat decat media multor orase mari din tara. Despre proprietatile postatate pe site-ul firmei Welt Imobiliare(www.weltimobiliare.ro), vizitatorii interesati pot gasi informatii privind stilul arhitectural al cladirii, zona in care este amplasata, numarul de nivele, suprafata utila sau construita, anul constructiei, vecinatatile, starea constructiei, numarul de camere, locurile de parcare, garajele, panorama, expunerea, utilitatile, dotarile, extrasul CF, studiile geo si topo, planurile constructiei, retelele de utilitati, preturile, etc.
Ascunde bannerul