Afiseaza meniu

Evolutia preturilor la apartamente Cluj

Pretul de vanzare pentru un metru patrat util a fost si este invers proportional cu suprafata locuintei. De exemplu, la un apartament cu o camera cu suprafata mai mica, pretul de vanzare pentru mp util este mai ridicat decat la cele cu 3 sau 4 camere, a caror suprarfata este mai mare.

In aprilie 2012 pretul mediu de vanzare / mp util la un apartament cu 3 camere a fost de 970 Euro, iar la garsoniera sau un apartament cu o camera pretul a fost de 1070 Euro. Media preturilor pe mp util la toate tipurile de apartamente in prima parte a anului 2012 s-a situat in jurul valorii de 990 Euro.

Daca privim in trecut observam ca la jumatatea anului 2008, pretul mediu/mp util a atins valoarea de 1500 Euro dupa care a urmat o scaderea foarte accentuata pana la inceputul anului 2009 cand pretul de vanzare era de cca. 1100 Euro / mp util. Din acea perioada scaderea pretului a fost mult mai lenta pana in anul 2011 cand pretul a coborat sub pragul psihologic de 1000 euro / mp. Din semestrul doi al anului 2011 si pana in prima jumatate din 2012 se poate vorbi de o stabilitate a preturilor pe piata imobiliara din Cluj.

Mai mult, la locuintele cu o camera situate in zone bune, in special cele din apropierea centrelor de inavatamant superior, pretul a crescut usor fata de lunile precedente. Acelasi fenomen se observa si la vanzarea apartamentelor noi unde exista cerere destul de mare iar oferta este redusa.

Pretul unui apartament sau a unei garsoniere din blocurile construite in cartierele din Cluj Napoca inainte de anul 1990 a atins valorarea maxima de la sfarsitul anului 2007 pana la inceputul anului 2008. Astfel, garsoniererele confort 1 cu suprafata utila de 28 mp costau peste 50.000 euro, apartamentele cu 2 camere 60.000 Euro, cele decomandate se vindeau cu 75.000-80.000 Euro, apartamentele cu 3 camere depaseau valoarea de 100.000 Euro, iar pentru 4 camere cumparatorii au platit peste 120.000 Euro. In zona din centrul orasului Cluj Napoca pretul a crescut si mai mult, pana la 2.000 Euro/mp util. Un loc de parcare a ajuns sa se vanda cu 3.000 Euro, iar un garaj subteran cu 6000-10.000 Euro.


Preturile medii de vanzare pe piata imobiliara clujeana erau situate in luna noiembrie a anului 2008 la uramatoarele valori:

Tip imobil

Centru

Andrei Muresanu

Buna Ziua

Gheorgheni

Grigorescu

Manastur

Marasti

Zorilor

Garsoniera

48.000

45.000

40.000

43.000

44.000

40.000

41.000

43.000

Ap. 1 cam.

53.000

49.000

44.000

47.000

45.000

43.000

44.000

45.000

Ap. 2 cam

72.000

70.000

65.000

65.000

66.000

59.000

61.000

62.000

Ap.3 cam

100.000

98.000

85.000

90.000

92.000

82.000

80.000

88.000

Ap. 4 cam

130.000

140.000

110.000

120.000

118.000

110.000

115.000

120.000

In lunile martie - aprilie 2009 s-au tranzactionat garsoniere si apartamente atat in blocurile vechi cat si in constructii noi la urmatoarele preturi:

  • garsoniere confort 1 cu suprafete utile de 24-29 mp = 26.000 – 30.000 Euro

  • apartamente cu o camera cu suprafete utile de 26-42 mp = 29.500 – 45.000 Euro

  • apartamente cu 2 camere cu suprafete utile de 50-62 mp = 50.000 – 63.000 Euro

  • apartamente cu 3 camere cu suprafete utile de 65-75 mp = 60.000 – 70.000 Euro

  • apartamentele cu 4 camere s-au tranzactionat la valori cuprinse intre 80.000 si 95.000 Euro

    In anul 2009 in zona ultracentrala din Cluj Napoca nu s-a inregistrat o scadere semnificativa de preturi, aici proprietarii nu s-au grabit sa coboare pretul sub 2.000 Euro/mp util.

    Pana la urma preturile au scazut si in zona centrala, si mai mult decat atat in 2011 si 2012 avem si un pret nefiresc de uniformizat in toate zonele clujului. Adica se fac adesori vanzari de imobile in centrul istoric din Cluj-Napoca la acelasi pret / mp util cu care se vinde un apartament in oricare din cartierele orasului.

Sectoarele pietei rezidentiale din Cluj Napoca au fost afectate in mod diferit de criza, astfel pretul locuintelor vechi a suferit corectii mult mai severe decat cele din constructiile noi. In primavara anului 2009 cele mai multe cereri sau inregistrat pentru apartamente cu 2 camere din blocuri nou construite si finalizate, preturile de tranzactionare fiind in general intre 750-1000 Euro/mp util. Aceste apartamente construite in blocuri noi se preadau in general semifinisate si sunt dotate cu centrala termica si instalatie de incalzire functionala.

Sectorul imobiliar din Romania a fost in perioada 2004-2008 unul dintre cele mai profitabile din Europa, astfel ca investitorii au avut un motiv serios sa-si indrepte atentia catre noi, integrarea tarii noastre in UE, intarind increderea operatorilor straini pe piata imobiliara romaneasca.

Piata rezidentiala a fost alcatuita pana in 1989 din apartamente in blocuri vechi si case construite in regie proprie dar cresterea dinamicitatii populatiei in acest imporatant centru universitar din inima Transivaniei a generat o cerere de locuinte tot mai mare si in consecinta pretul apartamentelor vechi a urmat un trend ascendent in toti acesti ani.

In Cluj Napoca s-a creat o patura mijlocie suficient de puternica financiar care si-a permis cumpararea de apartamente cu sau fara credite ipotecare sau imobiliare.

O alta cauza care a dus la cresterea preturilor apartamentelor din Cluj a fost numarul mare de elevi si studenti veniti aici la studii din alte zone ale tarii. Parintii acestora, satui de chiriile destul de mari, au inteles repede ca achizitionarea unui imobil in Cluj este o investitie buna. Nu putini au fost cei care au preferat ca in locul chiriei lunare sa plateasca o suma echivalenta ca rata lunara la banca pentru aprtamentul cumparat cu credit. Obtinerea unui credit ipotecar sau imobiliar de la banca pentru cumpararea locuintelor s-a facut foarte usor pana in toamna anului 2008, moment in care, pe fondul crizei finaciare mondiale, BNR a inasprit conditiile de creditare.

Daca pana in anul 2004 in Cluj pe sectorul rezidential ponderea ofertei de apartamente in constructii noi era nesemnificativa comparativ cu oferta de apartamente din blocurile vechi, lucrurile aveau sa se schimbe radical dupa 2004, asa incat ponderea locuintelor noi vandute in ultimii ani a ajuns sa depaseasca 80% din totalul apartamentelor tranzactionate.

Investitorii locali nu au pierdut timpul in perioada 2004-2008 cand au profitat din plin de cererea mare de apartamente in constructii noi. Decalajul dintre cererea mare si oferta insuficienta de apartamente in blocuri noi, cresterea nestavilita a preturilor, inclinatia cumparatorilor catre constructiile noi, dar mai ales de profiturile uriase obtinute de investitorii care au ridicat blocuri noi de locuinte in anii 2004-2006 au atras un numar record de dezvolatatori pe piata rezidentiala. Odata declansat boom-ul investitional pe piata imobiliara, in fiecare an s-au construit tot mai multe blocuri noi, de la apartamente cu o camera pana la imobile cu suprafete mari si penthouse-uri. Toate aceste imobile se vindeau de regula inca din faza de proiect.

Desi instalata criza imobiliara, in anul 2009 s-au finalizat unitati locative noi, dezvolatatorii si toti factorii implicati pe piata imobiliara fiind nevoiti sa-si adapteze politica de management la noile conditii de piata. Scaderea accelerata a vanzarilor din anul 2009 a fortat dezvoltatorii imobiliari sa reactioneze si sa-si revizuiasca preturile de cerere in conformitate cu conditiile actuale de piata, sa devina mult mai flexibili in relatia cu clientul cumparator, la negocierea pretului de vanzare si a modalitatilor de plata. Inventivitatea nu a avut limite cand a fost necesara oferirea unor bonusuri clientului cumparator: vanzarea apartamentului finisat la pret de semifinisat, oferirea de garaje sau locuri de parcare incluse in pret, uneori cate un autoturism nou la pachet cu apartamentul, mobilarea si utilarea bucatariei si altele.

Am urmarit si analizat piata imobiliara din ultimii ani precum si momentul actual al tranzactiilor imobiliare dar intram pe un teren alunecos cand incercam sa privim in viitor si sa vorbim despre tendintele pietei. Desi piata imobiliara a fost perturbata de criza financiara mondiala, pe termen lung investitiile imobiliare vor ramane profitabile.

Chiar daca nu vom mai intalni curand paradisul imobiliar al ultimilor ani investitiile imobiliare raman atractive.

Au fost totusi cativa factori suficient de importanti sa opreasca declinul si sa duca la o redresare lenta a pietei imobiliare.

  • tranzactionarea apartamentelor de pe stoc, din blocurile noi finalizate sau in curs de finalizare fapt care a dus in scurt timp la un numar scazut de oferte pe piata in raport cu cererea de cumparare

  • scaderea preturilor apartamentelor si atingerea pragului inferior al preturilor inca din anul 2011, a creat un echilibru intre asteptarile vanzatorului si posibilitatile reale ale cumparatorului

  • preturile fiind din ce in ce mai atractive investitorii si clientii obisnuiti aflati in espectativa au incepe din nou sa cumpere apartamente

  • interventia statului prin programul guvernamental Prima Casa care permite achizitia de locuinte cu un avans din partea cumparatorului de doar 5% din pret si cu o dobanda mai mica decat in trecut

  • municipiul Cluj Napoca, asa cum am mai aratat este un oras european, un puternic centru economic si universitar cu o dinamica mare a locuitorilor ceea ce va genera permanent cerere de locuinte

  • numarul in crestere a celor ce-si doresc apartamente din segmentul proiectelor de lux cu compartimentare moderna si suprafete generoase

  • selectia adevaratilor profesionistii din domeniul imobiliar

In actualul context clientii sunt in mod firesc mult mai pretentiosi si selectivi nu doar cu oferta de apartamente dar si atunci cand aleg agentia imobiliara cu care colaboreaza. Este lesne de inteles ca vor alege o firma care are un bun renume, cuvantul de ordine fiind azi calitatea. In astfel de perioade se face selectia tuturor operatorilor de pe piata imobiliara, fie ca este vorba de firme de constructii, agentii imobiliare sau intreprinzatori imobiliari. Inca de acum 6 ani pe site-ul firmei noastre si pe alte materiale publicitare afisam in mod obsesiv pe prima pagina alaturi de sloganul “Welt Imobiliare – Un partener sigur pentru o investitie profitabila” cuvinte atat de actuale azi:

SERVICII DE CALITATE PENTRU CLIENTI DE CALITATE

Clientii sunt azi de calitate si orientati spre calitate. Sunt mult mai bine informati si mai pregatiti atunci cand doresc sa faca o tranzactie imobiliara, mai atenti la fiecare pas pe care il parcurg, sunt de fapt mai atenti la calitate fie ca e vorba de serviciile agentiei imobiliare fie ca e vorba de alegerea ofertei.

WELT IMOBILIARE are o prezenta foarte activa pe piata imobiliara si si prin toata activitatea contribuie la cresterea calitatii serviciilor imobiliare.

Ascunde bannerul