Afiseaza meniu

Apartamente Cluj - Analiza pietei

Apartamente Cluj – Dinamica pietei pana in anul 2009

Pe langa date complete si actualizate despre cele mai bune oferte de apartamente din blocuri vechi, sau constructii noi va oferim analize, informatii utile si noutati despre piata imobiliara din Cluj Napoca. Piata rezidentiala a fost foarte dinamica in ultimii ani, perioada in care investitiile in imobiliare intermediate de noi fiind profitabile. In acest timp s-au tranzactionat apartamente si garsoniere construite inainte de anul 1990, dar mai ales locuinte in ansambluri rezidentiale noi unde cumparatorii au optat preponderent pentru achizitionarea de apartamente semifinisate, la care pretul a fost desigur mai accesibil decat la cele finisate.

Interesul pentru constructiile noi se mentine ridicat, o pondere semnificativa din totalul tranzactiilor fiind pe segmentul de apartamente noi. Asta nu inseamna ca ofertele de apartamente vechi nu vor mai fi atractive, mai ales dupa ce a avut loc o scadere a pretului acestora. Locatia, accesul rapid la mijloacele de transport, magazine sau la institutiile de invatamant, situatia juridica clara, existenta extrasului de carte funciara, sunt cateva motive care mentin atractivitatea cumparatorilor pentru aceste locuinte.

Piata imobiliara de aici va ramane si in anii urmatori activa si dinamica, municipiul Cluj Napoca fiind un puternic centru universitar. Clujul are un potential economic peste media altor orase mari din Romania.

In Cluj Napoca cererea de apartamente a fost foarte ridicata pana in perioda 2003 - 2008 ceea ce a condus la o crestere accentuata a preturilor. La inceputul anului 2008 apartamentele situate in cartiere au ajuns sa se tranzactioneze la preturi medii de 1500 Euro/mp util, iar in zona centrala a orasului pretul a depasit 2000 Euro/mp util.

Piata chiriilor a functionat din plin in tot cursul anului 2008, fiind chiar foarte dinamica in a doua parte a anului cand zeci de mii de studenti inscrisi la univesitatile de stat sau private au solicitat garsoniere sau apartamente pentru inchiriat. Acest fapt a incurajat investitorii imobiliari, mai putini ca in in anii precedenti, sa cumpere in special apartamente cu 1 sau 2 camere pentru a le inchiria ulterior.

Sectorul imobiliar din Romania a fost in ultimii ani unul dintre cele mai profitabile din Uniunea Europeana, ceea ce a dus la o crestere exploziva a constructiilor noi. Dupa ce in ultimii ani am asistat la o activitate efervescenta a pietei imobiliare, manifestata pe un trend ascendent al preturilor si acces facil la credite imobiliare sau ipotecare, asistam acum la o scadere a numarului tranzactiilor imobiliare si la o reasezare a preturilor. La sfarsitul anului 2007 prognozam o calmare a pietei si o scadere a preturilor la unitatile locative din constructiile vechi, lucru firesc si previzibil atata timp cat inca de la inceputul anului s-a inregistrat o rasturnare de situatie in ceea ce priveste ponderea vanzarilor de apartamente noi in raport cu cele vechi, acestea din urma fiind surclasate in primul rand de pretul pe mp construit mult mai mic la apartamentele noi.

Apetitul clientilor pentru cumpararea de locuinte a fost temperat incepand cu jumatatea a doua a anului 2008 cand criza financiara mondiala, urmata imediat de restrictionarea creditarii prin noile norme impuse bancilor comerciale de catre BNR, scumpirea creditelor si lipsa lichiditatilor au incetinit si mai mult ritmul tranzactiilor. Tot mai putini sunt cei care pot accesa azi un credit ipotecar, marea masa a cumparatorilor, respectiv cei cu veniturii medii sau mici fiindu-le practic “interzisa” creditarea iar o parte din cei cu venituri mari care dispun de lichiditati preferand pentru moment espectativa.

Suprafetele generoase, compartimentarile moderne, discount-urile si modalitatile flexibile de plata oferite de dezvoltatori pentru achizitionarea de apartamente in blocuri noi au mentinut pana acum cererea de cumparare la un nivel acceptabil. Pe o piata rezidentială caracterizată de un număr relativ mare al proprietarilor de locuinte ÅŸi de o calitate în general scăzută a fondului locativ actual, cererea tinde sa provina mai nou de la nivelul clasei de varf ÅŸi a clasei mijlocii superioare care caută locuinte de calitate medie spre ridicată, care sunt pentru moment ceva mai rar de găsit.

In ciuda conjuncturii economice potrivnice unei desfasurari normale a activitatii pe piata imobiliara si a scaderii drastice a numarului tranzactiilor imobiliare este corect sa privim piata imobiliara actuala mai degraba ca trecand printr-un proces de maturizare si de o reasezare a preturilor la toate tipurile de imobile, proces care la urma urmei ar fi avut loc cu sau fara aceasta criza mondiala mediatizata excesiv.

Pe de o parte vanzatorii obisnuiti cu preturi ridicate nu doreau sa vanda la pretul oferit de client, iar pe de alta parte cumparatorii s-au vazut pusi in situatia de a nu putea accesa un credit imobiliar care sa acopere suma ceruta. Aceasta situatia a facut ca cererea sa se intalneasca mai greu cu oferta in aceasta perioada.

Ponderea clujenilor cu venituri medii fiind una substantiala, cererea de cumparare se va mentine la un nivel rezonabil, iar preturile vor fi dictate asa cum este firesc de raportul dintre cerere si oferta si nicidecum de zvonuri sau de previziunile mai mult sau mai putin avizate prezentate de o parte din mass media.

Ascunde bannerul